Wat is mijn huis waard in 's-Hertogenbosch?
De markt is gevarieerd: de binnenstad en het Zand vormen een dure, monumentale markt; de Muntel, het Paleiskwartier en Boschveld liggen daar direct omheen; Rosmalen, Engelen en Empel binnen de gemeente hebben een dorpse markt met veel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De Groote Wielen is de grote uitbreidingswijk bij Rosmalen.
Actuele cijfers voor 's-Hertogenbosch
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 506.467
- +5.9% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 464.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat 's-Hertogenbosch op plaats 126 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Noord-Brabant of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Noord-Brabant
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +4,3%
- provincie Noord-Brabant
- Sinds eind 2025
- +2,2%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 8.895
- provincie Noord-Brabant
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals 's-Hertogenbosch. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van 's-Hertogenbosch over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 141,2 naar 157,3 (+11,4%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 141,2 |
| 2024 K4 | 144,6 |
| 2025 K1 | 147,8 |
| 2025 K2 | 150,8 |
| 2025 K3 | 153,2 |
| 2025 K4 | 153,9 |
| 2026 K1 | 156,2 |
| 2026 K2 | 157,3 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 221.045 naar € 506.467 (+129%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 221.045 |
| 2014 | € 232.591 |
| 2015 | € 253.262 |
| 2016 | € 266.306 |
| 2017 | € 288.878 |
| 2018 | € 314.713 |
| 2019 | € 333.172 |
| 2020 | € 371.124 |
| 2021 | € 412.222 |
| 2022 | € 463.836 |
| 2023 | € 443.955 |
| 2024 | € 478.097 |
| 2025 | € 506.467 |
Woningvoorraad en woningtypen
Ongeveer zestig procent van de woningen in 's-Hertogenbosch is een eengezinswoning. De binnenstad heeft historische panden; de Muntel en het Zand vooroorlogse woningen; Noord en West naoorlogse wijken; Rosmalen en De Groote Wielen veel nieuwbouw en grondgebonden woningen.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 45.691 | 59% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 32.134 | 41% |
| Totaal | 77.825 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen 's-Hertogenbosch
Per CBS-wijk de gemiddelde WOZ-waarde op 1 januari 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024). Klik door voor woningvoorraad, koop en huur en de lokale waardefactoren van de wijk.
| Wijk | Gemiddelde WOZ-waarde | Woningen | Koop |
|---|---|---|---|
| Rosmalen-Zuid | € 575.000 | 4.055 | 78% |
| Engelen | € 527.000 | 2.385 | 89% |
| Empel | € 523.000 | 2.483 | 78% |
| Vinkel | € 503.000 | 1.090 | 82% |
| De Groote Wielen | € 491.000 | 4.271 | 64% |
| Nuland | € 472.000 | 1.944 | 70% |
| Rosmalen-Noord | € 466.000 | 5.655 | 70% |
| Binnenstad | € 435.000 | 8.906 | 32% |
| Muntel / Vliert | € 415.000 | 3.632 | 44% |
| Maaspoort | € 400.000 | 7.382 | 69% |
| Zuidoost | € 396.000 | 6.952 | 44% |
| Graafsepoort | € 381.000 | 7.003 | 46% |
| Noord | € 348.000 | 9.206 | 42% |
| West | € 335.000 | 11.881 | 38% |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025. Een wijkgemiddelde is geen waarde van één woning.
Lokale waardefactoren in 's-Hertogenbosch
Binnenstad en vesting
Monumentale panden binnen de vesting hebben een eigen prijsniveau en kopersgroep.
Rosmalen en de dorpen
Rosmalen, Engelen en Empel hebben een dorpse markt die verschilt van de stad.
Station en Paleiskwartier
Het Paleiskwartier bij het station heeft in twintig jaar een nieuwe appartementenmarkt gecreëerd.
WOZ-waarde versus marktwaarde in 's-Hertogenbosch
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 464.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 506.467. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in 's-Hertogenbosch
Zijn cijfers voor Den Bosch en 's-Hertogenbosch hetzelfde?
Ja. 's-Hertogenbosch is de officiële naam van de gemeente; Den Bosch is de gangbare naam.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Een gemeente met veel verkochte appartementen krijgt een lager gemiddelde dan de waarde van een gemiddelde eengezinswoning. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in 's-Hertogenbosch in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Noord-Brabant lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 4,3% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor 's-Hertogenbosch is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.