Waarderingsmethode

Zo komt een waarde-indicatie bij ons tot stand, en zo eerlijk zijn we over wat we (nog) niet kunnen.

Methodeversie 0.2.0 · Deze pagina wordt bijgewerkt bij iedere inhoudelijke wijziging van de methode.

Huidige status van de methode

Versie 0.2 is de buurt-WOZ-methode: een transparant model op openbare CBS-data dat vertrekt vanuit de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de buurt en die in vier zichtbare stappen omrekent naar een indicatie voor jouw woning. Het model gebruikt géén verkoopprijzen van individuele referentiewoningen (daarvoor is een Kadaster-licentie nodig) en doet geen inspectie. Daarom is het betrouwbaarheidsniveau nooit hoger dan gemiddeld en is de bandbreedte minimaal ±12%.

1. Invoer

Adres: gekozen uit de PDOK Locatieserver (BAG). Hieruit volgen gemeentecode, wijk en buurt.
Objectkenmerken: bouwjaar, gebruiksoppervlakte en gebruiksdoel uit de BAG WFS, live per aanvraag. Herkomst in het rapport: geregistreerd.
Door jou opgegeven: woningtype, eventueel gecorrigeerde woonoppervlakte, perceeloppervlakte, energielabel (zolang EP-Online niet is gekoppeld), onderhoud, keuken en badkamer, isolatie, uitbouw, zonnepanelen, buitenruimte, parkeren en bijzondere omstandigheden. Herkomst: door jou opgegeven, niet geverifieerd.
Marktcontext: gemiddelde verkoopprijs en WOZ-waarde van de gemeente uit CBS-snapshots met vaste peildatum.

2. Berekening: de buurt-WOZ-methode

Het model rekent in vijf stappen. Iedere stap staat met de gebruikte cijfers in je rapport.

Vertrekpunt: gemiddelde WOZ-waarde van de buurt. Uit CBS Kerncijfers wijken en buurten 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024), gekoppeld via de CBS-buurtcode die PDOK bij het adres levert. Publiceert het CBS voor de buurt geen waarde (minder dan 20 woningen of te lage dekking), dan gebruiken we het gemeentegemiddelde en wordt de bandbreedte ruimer.
Marktontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen van de provincie (voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht: de gemeente) van het eerste kwartaal 2024 tot het laatste beschikbare kwartaal. Zo wordt de verouderde WOZ-peildatum gecorrigeerd.
Oppervlakte. De gebruiksoppervlakte uit de BAG (of jouw correctie) ten opzichte van een referentie-oppervlakte per gemeente, afgeleid uit de CBS-woningvoorraad naar oppervlakteklasse. We gebruiken een elasticiteit van 0,55: een twee keer zo grote woning is niet twee keer zo duur.
Woningtype. De landelijke gemiddelde verkoopprijs van jouw woningtype ten opzichte van de woningmix in de buurt (aandeel eengezins- en meergezinswoningen), gedempt met een wortel omdat het type deels al in de oppervlakte zit.
Staat en kenmerken. Kleine, begrensde correcties voor wat je opgeeft: onderhoud, keuken en badkamer, energielabel of isolatie, zonnepanelen, buitenruimte, parkeren en recente verbouwing. De som is begrensd op -15% tot +12%.

De uitkomst wordt afgerond op duizendtallen. De bandbreedte start op ±12% en wordt ruimer bij een gemeentegemiddelde in plaats van buurtgemiddelde, een kleine buurt, een vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning, een onbekend woningtype, een handmatig gecorrigeerde of sterk afwijkende oppervlakte of opgegeven bijzondere omstandigheden. Boven ±20% is het niveau beperkt; boven ±30% geeft het model geen bedrag maar onvoldoende data. Ook bij een adres zonder woonfunctie of zonder bekende oppervlakte volgt onvoldoende data. Het model vult nooit gaten met aannames om toch een getal te tonen.

De berekening is opgebouwd uit vervangbare onderdelen (providers): adres, objectdata, energielabel, marktstatistiek, referentietransacties en het waarderingsmodel zelf. Zodra referentietransacties met licentie beschikbaar zijn, kan het model worden uitgebreid met een vergelijking per woning; dan verhogen we de methodeversie.

3. Bandbreedte en betrouwbaarheidsniveau

Een waarde is een verwachting, geen meting. Daarom rapporteren we een bandbreedte. De breedte hangt af van het aantal en de vergelijkbaarheid van referentiewoningen, de omvang van de correcties en de hoeveelheid onbekende kenmerken. Het betrouwbaarheidsniveau kent vier standen:

Hoog: gereserveerd voor een model met recente, sterk vergelijkbare referentiewoningen. Wordt door versie 0.2 niet gegeven.
Gemiddeld: buurtgemiddelde beschikbaar, oppervlakte en woningtype bekend, bandbreedte onder ±20%.
Beperkt: gemeentegemiddelde, kleine buurt, uniek woningtype of afwijkende oppervlakte; bandbreedte ±20% tot ±30%.
Onvoldoende data: geen verantwoord bedrag mogelijk. Geldige, eerlijke uitkomst.

Lees ook: waarom is een woningwaarde altijd een bandbreedte?

4. Beperkingen

Het vertrekpunt is een buurtgemiddelde, geen verkoopprijs van een vergelijkbare woning. De ligging binnen de buurt (hoek, uitzicht, straat) zit niet in het model.
De WOZ-waarde is een gemeentelijke modelschatting; systematische afwijkingen daarin werken door.
Geen inspectie ter plaatse; staat en kwaliteit kennen we alleen uit jouw opgave.
Registraties kunnen fouten of achterstand bevatten (bijvoorbeeld een niet-bijgewerkte oppervlakte na een uitbouw).
Gemeentegemiddelden zijn geen waarde van één woning en worden beïnvloed door welke woningen zijn verkocht.
Erfpacht, funderingsproblemen, monumentstatus, verhuurde staat en andere bijzondere omstandigheden zitten niet in onze bronnen.
De uitkomst is geen officiële taxatie en niet geschikt voor hypotheek, scheiding, nalatenschap of rechtszaak.

5. Nog niet geïntegreerd

EP-Online (energielabels) (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)): Geregistreerd energielabel van de woning. Niet iedere woning heeft een geregistreerd label. Zonder API-sleutel vragen we het label aan de bezoeker.
Kadaster: koopsommen en referentietransacties (Kadaster): Vergelijkbare verkochte woningen in de buurt als basis voor de bandbreedte. Vereist een betaalde licentie. Zonder deze bron werkt het model met de buurt-WOZ als vertrekpunt en blijft het betrouwbaarheidsniveau maximaal 'gemiddeld'.

6. Versiebeheer

Iedere inhoudelijke wijziging van bronnen, model of bandbreedteberekening krijgt een nieuw versienummer. Dat nummer staat in ieder rapport, zodat je altijd kunt terugvinden met welke methode jouw indicatie is gemaakt. Huidige versie: 0.2.0.

Alle bronnen met dataset, periode, importdatum en licentie staan in het bronregister. Fouten kun je melden via ons correctiebeleid.