WOZ-waarde versus marktwaarde: wat is het verschil?

Wat is de WOZ-waarde?

WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. Gemeenten bepalen jaarlijks de waarde van alle woningen als grondslag voor de onroerendezaakbelasting, de waterschapsbelasting, het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en de erf- en schenkbelasting.

De gemeente taxeert niet iedere woning apart. Ze gebruikt een modelmatige vergelijking met verkochte woningen rond de waardepeildatum: 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. De WOZ-beschikking van 2026 heeft dus waardepeildatum 1 januari 2025.

Wat is de marktwaarde?

De marktwaarde is het bedrag waarvoor een woning op een bepaald moment tussen een bereidwillige koper en verkoper zou wisselen, na een normale aanbiedingsperiode. Een taxateur bepaalt die waarde met een bezoek aan de woning en een vergelijking met recent verkochte referentiewoningen. Een online waarde-indicatie doet iets vergelijkbaars, maar zonder bezoek en daarom met een bandbreedte.

Waarom verschillen ze?

Er zijn drie structurele oorzaken.

• Tijd: de WOZ loopt ruim een jaar achter. Bij een prijsstijging van 8 procent per jaar is de WOZ alleen daardoor al bijna 10 procent te laag op het moment dat je de beschikking ontvangt.
• Methode: de gemeente kent de binnenkant van je woning niet. Een nieuwe keuken, achterstallig onderhoud of een uitbouw zonder vergunning zitten niet in het model.
• Doel: de WOZ is een belastinggrondslag en wordt met enige voorzichtigheid bepaald. Objectkenmerken die de waarde drukken worden soms ruimer meegewogen dan bij verkoop.

Hoe groot is het verschil gemiddeld?

Het CBS publiceert zowel de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen als de gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen. Die twee cijfers zijn niet één op één vergelijkbaar: de WOZ gaat over álle woningen, inclusief huurwoningen, terwijl de verkoopprijs alleen verkochte koopwoningen betreft. Maar de richting van het verschil is duidelijk.

Landelijk lag de gemiddelde WOZ-waarde op 1 januari 2026 op 439.000 euro (waardepeildatum 1 januari 2025). De gemiddelde verkoopprijs in 2025 was 479.527 euro. Het verschil van ruim 40.000 euro laat de vertraging én het samenstellingsverschil zien.

Op onze plaatspagina's tonen we beide cijfers per gemeente, met de bijbehorende periode.

Wanneer kun je de WOZ wél gebruiken?

De WOZ is een bruikbaar ijkpunt als je hem corrigeert voor de tijd en de staat van je woning. Vergelijk hem met de WOZ-waarden van buren via het WOZ-waardeloket: vind je grote verschillen bij vergelijkbare woningen, dan kan bezwaar zinvol zijn. En omgekeerd: is jouw WOZ opvallend laag terwijl je huis in goede staat is, dan zegt dat weinig over wat je huis nu opbrengt.

Wanneer niet?

Gebruik de WOZ niet als vraagprijs, niet als basis voor een bod en niet als waarde voor je hypotheek. Geldverstrekkers accepteren de WOZ soms bij kleine aanpassingen van een lopende hypotheek, maar vragen bij een nieuwe hypotheek vrijwel altijd een gevalideerd taxatierapport.