Wat is mijn huis waard in Charlois, Rotterdam?
Het straatbeeld bestaat in de oude buurten uit dichtbebouwde straten met portiekwoningen en bovenwoningen, vaak met kleine plattegronden. In Pendrecht en Zuidwijk zie je naoorlogse stempelbouw, deels vervangen door nieuwe rijen na de herstructurering van de afgelopen decennia. Charlois is een van de meest betaalbare delen van de stad en trekt starters, gezinnen met een kleiner budget en mensen die in de haven werken. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid richt zich sterk op dit gebied, met investeringen in woningen, scholen en de openbare ruimte.
Cijfers voor Charlois
Wijkgemiddelden uit CBS Kerncijfers wijken en buurten. Ze geven het niveau van de wijk aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde WOZ-waarde wijk
- € 240.000
- 1 januari 2025, waardepeildatum 1 januari 2024
- Gemeente Rotterdam
- € 342.000
- wijk ligt -30% t.o.v. gemeente
- Nederland
- € 398.000
- wijk ligt -40% t.o.v. Nederland
- Woningen in de wijk
- 34.655
- 70.515 inwoners
- Eengezins / meergezins
- 18% / 82%
- aandeel van de woningvoorraad
- Koop / huur
- 29% / 71%
- 5% gebouwd in de laatste tien jaar
Op gemiddelde WOZ-waarde staat Charlois op plaats 16 van de 16 wijken in Rotterdam (1 = hoogste). Bekijk alle wijken van Rotterdam.
Bron: CBS StatLine 86165NED (Kerncijfers wijken en buurten 2025), stand 1 januari 2025, opgehaald op 5 september 2026. Gemeente- en landelijk WOZ-gemiddelde uit CBS 85036NED, 1 januari 2025. Een wijkgemiddelde is geen waarde van één woning. Geen waarde bij te weinig woningen of te lage dekking.
Buurten in Charlois
Charlois bestaat uit 10 CBS-buurten, vooral in postcodegebied 3081, 3082, 3083, 3084, 3085, 3086 en 3089. De gemiddelde WOZ-waarde loopt uiteen van € 203.000 in Carnisse tot € 616.000 in Charlois Zuidrand. Ons model rekent met het gemiddelde van jouw buurt, niet van de hele wijk.
| Buurt | Postcode | Gem. WOZ-waarde | Woningen | Koop |
|---|---|---|---|---|
| Charlois Zuidrand | 3084 | € 616.000 | 164 | 77% |
| Zuiderpark | 3084 | € 338.000 | 356 | 49% |
| Heijplaat | 3089 | € 317.000 | 866 | 39% |
| Wielewaal | 3084 | € 313.000 | 706 | 20% |
| Zuidplein | 3083 | € 268.000 | 762 | 30% |
| Pendrecht | 3086 | € 249.000 | 5.627 | 31% |
| Zuidwijk | 3085 | € 244.000 | 7.201 | 21% |
| Oud Charlois | 3082 | € 244.000 | 7.003 | 33% |
| Tarwewijk | 3081 | € 223.000 | 5.833 | 25% |
| Carnisse | 3083 | € 203.000 | 6.137 | 33% |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025; WOZ op 1 januari 2025. Postcode: de meest voorkomende postcode van de buurt. Ontbrekende waarden zijn door CBS niet gepubliceerd, bijvoorbeeld bij weinig woningen.
Woningen in Charlois
De meeste woningen zijn appartementen: vooroorlogse portiekwoningen in Carnisse en de Tarwewijk en naoorlogse flats in Pendrecht en Zuidwijk. Eengezinswoningen komen vooral in Oud-Charlois, Heijplaat en de vernieuwde delen voor. Huur is duidelijk in de meerderheid, met veel corporatiebezit. Recente nieuwbouw is er wel door de herstructurering, maar het grootste deel van de voorraad is oud.
| Kenmerk | Charlois | Gemeente Rotterdam |
|---|---|---|
| Appartement (meergezinswoning) | 82% | 75% |
| Tussenwoning | 12% | 17% |
| Hoekwoning | 5% | 5% |
| Twee-onder-een-kapwoning | 1% | 1% |
| Vrijstaande woning | 1% | 1% |
| Koopwoning | 29% | 35% |
| Huur van een woningcorporatie | 43% | 43% |
| Huur van een andere verhuurder | 28% | 22% |
| Nieuwbouwwoningen (laatste telling) | 118 | 2.269 |
Wonen in Charlois: bewoners en voorzieningen
Charlois is zeer sterk stedelijk, met 6.302 inwoners per km². De afstanden zijn gemiddelden over de weg voor alle inwoners van de wijk.
| Kenmerk | Charlois | Gemeente Rotterdam |
|---|---|---|
| Huishoudens met kinderen | 30% | 28% |
| Eenpersoonshuishoudens | 51% | 49% |
| Gemiddelde huishoudensgrootte | 1,9 | 1,9 |
| Inwoners jonger dan 15 | 17% | 15% |
| Inwoners van 65 jaar of ouder | 12% | 16% |
| Afstand tot huisarts | 0,7 km | 0,7 km |
| Afstand tot grote supermarkt | 0,5 km | 0,6 km |
| Afstand tot kinderdagverblijf | 0,4 km | 0,5 km |
| Afstand tot basisschool | 0,6 km | 0,6 km |
| Scholen binnen 3 km | 21,6 | 19,2 |
| Auto's per huishouden | 0,6 | 0,7 |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025, opgehaald op 1 oktober 2026. Woningtypen en eigendom in procenten van de woningvoorraad; afstanden over de weg in km, gemiddeld over alle inwoners; mate van stedelijkheid 1 (zeer sterk stedelijk) t/m 5 (niet stedelijk).
Wat de waarde in Charlois bepaalt
Herstructurering in Pendrecht en Zuidwijk
Delen van de naoorlogse tuinsteden zijn gesloopt en vervangen door nieuwe eengezinswoningen. Nieuwe en oude blokken liggen naast elkaar en verschillen sterk in waarde.
Particuliere verhuur in de oude buurten
In Carnisse en de Tarwewijk zijn veel kleine woningen in handen van particuliere verhuurders. De staat van onderhoud loopt daardoor per pand sterk uiteen.
Zuiderpark en haven
Het Zuiderpark is een groot groengebied midden in de wijk. De Waalhaven en de A15 aan de randen zorgen daarentegen voor geluid en vrachtverkeer.
Van wijkgemiddelde naar jouw woning
Ons model gebruikt de gemiddelde WOZ-waarde van jouw CBS-buurt (een nog fijnmaziger niveau dan deze wijk) als vertrekpunt en corrigeert die voor de marktontwikkeling sinds de waardepeildatum, de oppervlakte van je woning, het woningtype en de staat die je opgeeft. Lees hoe dat werkt op de pagina over de waarderingsmethode.
Veelgestelde vragen over Charlois
Is Charlois alleen het oude dorp?
Nee. De CBS-wijk omvat de hele voormalige deelgemeente: Oud-Charlois, Carnisse, de Tarwewijk, Pendrecht, Zuidwijk, Wielewaal en Heijplaat. Het oude dorp is maar een klein deel.
Waarom zijn woningen in Charlois goedkoper dan elders in Rotterdam?
De woningen zijn klein en vaak oud, er is veel corporatiebezit en particuliere verhuur, en de wijk ligt bij de haven. Investeringen via het programma voor Zuid veranderen dit beeld langzaam.
Wat is de duurste buurt van Charlois?
Volgens CBS had Charlois Zuidrand op 1 januari 2025 met € 616.000 de hoogste gemiddelde WOZ-waarde van de 10 buurten in Charlois. Carnisse had met € 203.000 de laagste. Binnen een buurt verschillen woningen onderling ook sterk.
Welke postcodes horen bij Charlois?
De buurten van Charlois liggen vooral in postcodegebied 3081, 3082, 3083, 3084, 3085, 3086 en 3089. CBS noemt per buurt de meest voorkomende postcode; aan de randen van de wijk kan een adres een andere postcode hebben.