Waardebepaling van een appartement: waar let je op?

De VvE: de belangrijkste factor die je niet ziet

Bij een appartement koop je een aandeel in een gebouw, en de Vereniging van Eigenaars beheert dat gebouw. Kopers en taxateurs kijken naar het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan, de hoogte van de maandelijkse bijdrage en of er achterstallig onderhoud is aan dak, gevel, fundering of lift. Een VvE met een gezond reservefonds en een actueel onderhoudsplan is een pluspunt; een slapende VvE of een naderende grote uitgave drukt de waarde, omdat de koper die kosten mee koopt.

Erfpacht

In Amsterdam en enkele andere gemeenten staan veel appartementen op erfpachtgrond. Het maakt veel uit of de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, voor een lange periode is afgekocht of dat er jaarlijks canon wordt betaald en wanneer die wordt herzien. Een naderende canonherziening kan tienduizenden euro's verschil maken. Vraag altijd het erfpachtcontract op en geef de situatie op bij een waardebepaling.

Verdieping, lift en buitenruimte

• Verdieping: een benedenwoning met tuin en een bovenwoning met dakterras hebben ieder hun kopers. Een woning op de derde verdieping zonder lift is minder gewild bij oudere kopers.
• Lift: verhoogt de waarde op hogere verdiepingen, maar verhoogt ook de VvE-bijdrage.
• Buitenruimte: balkon, dakterras of tuin op het zuiden is in de stad schaars en waardevol.
• Berging, parkeerplaats of garage: in binnensteden een duidelijk pluspunt.

Het pand en het bouwjaar

Bij een appartement telt de staat van het hele gebouw. Een vooroorlogs pand met houten funderingspalen vraagt om een funderingsonderzoek; een naoorlogse portiekflat om aandacht voor isolatie en kozijnen; een nieuwbouwcomplex om de garantie en de opleveringskwaliteit. Het energielabel van een appartement hangt bovendien deels af van collectieve installaties waarover de VvE beslist.

Oppervlakte en indeling

De gebruiksoppervlakte uit de BAG is het vertrekpunt. Bij appartementen komt het vaker voor dat de geregistreerde oppervlakte afwijkt van de gemeten oppervlakte volgens de NEN 2580-norm, bijvoorbeeld door schuine daken of inpandige bergingen. Laat de oppervlakte meten als je gaat verkopen; het is de maat waar iedereen mee rekent.

Referentiewoningen in hetzelfde pand

Een voordeel van appartementen: vaak zijn er recent vergelijkbare woningen in hetzelfde complex of dezelfde straat verkocht. Die referenties zijn bijzonder bruikbaar, omdat ligging, bouwjaar en VvE gelijk zijn. Verschillen zitten dan vooral in verdieping, staat en buitenruimte.

Hoe wij een appartement waarderen

Ons model vertrekt vanuit de gemiddelde WOZ-waarde van de buurt, corrigeert voor het woningtype appartement ten opzichte van de woningmix in die buurt en voor de oppervlakte en de opgegeven staat. VvE-gezondheid en erfpacht zitten niet in openbare registraties en dus niet in het model; geef ze op bij bijzondere omstandigheden, dan verbreden we de bandbreedte en vermelden we het in het rapport.

Stukken die je alvast kunt verzamelen

• Splitsingsakte en reglement van de VvE
• Laatste jaarrekening, begroting en notulen van de VvE
• Meerjarenonderhoudsplan
• Erfpachtcontract of bewijs van afkoop
• Energielabel en meetrapport (NEN 2580)