Wat is mijn huis waard in Waterland, Amsterdam?
Vrijwel alle woningen zijn vrijstaande of geschakelde huizen in eigendom van de bewoners. Het aanbod is klein en wisselt zelden van eigenaar. Kopers zijn vaak gezinnen en mensen die rust en ruimte zoeken zonder de stad te verlaten. Nieuwbouw is schaars en gebonden aan strenge regels om het landschap te beschermen. Wie hier een woning bezit, heeft te maken met een eigen markt waarin ligging aan de dijk, uitzicht en de staat van oude bouw zwaar wegen.
Cijfers voor Waterland
Wijkgemiddelden uit CBS Kerncijfers wijken en buurten. Ze geven het niveau van de wijk aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde WOZ-waarde wijk
- € 982.000
- 1 januari 2025, waardepeildatum 1 januari 2024
- Gemeente Amsterdam
- € 518.000
- wijk ligt +90% t.o.v. gemeente
- Nederland
- € 398.000
- wijk ligt +147% t.o.v. Nederland
- Woningen in de wijk
- 945
- 2.380 inwoners
- Eengezins / meergezins
- 83% / 17%
- aandeel van de woningvoorraad
- Koop / huur
- 77% / 23%
- 11% gebouwd in de laatste tien jaar
Op gemiddelde WOZ-waarde staat Waterland op plaats 7 van de 108 wijken in Amsterdam (1 = hoogste). Bekijk alle wijken van Amsterdam.
Bron: CBS StatLine 86165NED (Kerncijfers wijken en buurten 2025), stand 1 januari 2025, opgehaald op 5 september 2026. Gemeente- en landelijk WOZ-gemiddelde uit CBS 85036NED, 1 januari 2025. Een wijkgemiddelde is geen waarde van één woning. Geen waarde bij te weinig woningen of te lage dekking.
Wat valt op in Waterland?
- Meer eengezinswoningen dan gemiddeld: aandeel eengezinswoningen 83%, tegen 12% in Amsterdam.
- Veel vrijstaand en twee-onder-een-kap: aandeel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen 71%, tegen 2% in Amsterdam.
- Meer koopwoningen: aandeel koopwoningen 77%, tegen 31% in Amsterdam.
- Weinig corporatiewoningen: aandeel corporatiewoningen 3%, tegen 39% in Amsterdam.
Buurten in Waterland
Waterland bestaat uit 10 CBS-buurten, vooral in postcodegebied 1023, 1026, 1027 en 1028. De gemiddelde WOZ-waarde loopt uiteen van € 245.000 in Zwarte Gouw tot € 1.062.000 in Durgerdam. Ons model rekent met het gemiddelde van jouw buurt, niet van de hele wijk.
| Buurt | Postcode | Gem. WOZ-waarde | Woningen | Koop |
|---|---|---|---|---|
| Durgerdam | 1026 | € 1.062.000 | 185 | 86% |
| Schellingwoude-Oost | 1023 | € 1.049.000 | 189 | 88% |
| Ransdorp | 1028 | € 1.016.000 | 141 | 86% |
| Schellingwoude-West | 1023 | € 947.000 | 31 | 74% |
| Zunderdorp | 1027 | € 889.000 | 219 | 70% |
| Zwarte Gouw | 1026 | € 245.000 | 34 | 9% |
| Noorderstrook-West | 1027 | – | 1 | – |
| Noorderstrook-Oost | 1027 | – | 1 | – |
| Schellingwoude-Noord | 1026 | – | 2 | – |
| Holysloot | 1028 | – | 142 | 70% |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025; WOZ op 1 januari 2025. Postcode: de meest voorkomende postcode van de buurt. Ontbrekende waarden zijn door CBS niet gepubliceerd, bijvoorbeeld bij weinig woningen.
Woningen in Waterland
De voorraad bestaat overwegend uit eengezinswoningen: boerderijen, dijkhuizen en vrijstaande woningen in de dorpen, aangevuld met enkele appartementen. Het merendeel is koop; huur vormt een kleiner deel. De meeste woningen zijn ouder, maar er is in beperkte mate nieuw gebouwd, vooral in en rond Schellingwoude. De onderlinge verschillen in grootte, perceel en bouwjaar zijn groot.
| Kenmerk | Waterland | Gemeente Amsterdam |
|---|---|---|
| Appartement (meergezinswoning) | 17% | 88% |
| Tussenwoning | 7% | 9% |
| Hoekwoning | 5% | 2% |
| Twee-onder-een-kapwoning | 22% | 1% |
| Vrijstaande woning | 49% | 1% |
| Koopwoning | 77% | 31% |
| Huur van een woningcorporatie | 3% | 39% |
| Huur van een andere verhuurder | 19% | 30% |
| Nieuwbouwwoningen (laatste telling) | 6 | 7.328 |
Wonen in Waterland: bewoners en voorzieningen
Waterland is niet stedelijk, met 96 inwoners per km². De afstanden zijn gemiddelden over de weg voor alle inwoners van de wijk.
| Kenmerk | Waterland | Gemeente Amsterdam |
|---|---|---|
| Huishoudens met kinderen | 38% | 23% |
| Eenpersoonshuishoudens | 32% | 55% |
| Gemiddelde huishoudensgrootte | 2,3 | 1,8 |
| Inwoners jonger dan 15 | 16% | 13% |
| Inwoners van 65 jaar of ouder | 21% | 14% |
| Afstand tot huisarts | 2,4 km | 0,6 km |
| Afstand tot grote supermarkt | 2,2 km | 0,6 km |
| Afstand tot kinderdagverblijf | 1,9 km | 0,4 km |
| Afstand tot basisschool | 2,1 km | 0,6 km |
| Scholen binnen 3 km | 3,2 | 21,5 |
| Auto's per huishouden | 1,2 | 0,5 |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025, opgehaald op 1 oktober 2026. Woningtypen en eigendom in procenten van de woningvoorraad; afstanden over de weg in km, gemiddeld over alle inwoners; mate van stedelijkheid 1 (zeer sterk stedelijk) t/m 5 (niet stedelijk).
Wat de waarde in Waterland bepaalt
Beschermd landschap en dorpsgezicht
Durgerdam is beschermd dorpsgezicht en het veenweidegebied is beschermd landschap. Uitbreiden of nieuw bouwen is beperkt, wat het aanbod klein houdt en de waarde ondersteunt.
Dijkwoningen en waterhuishouding
Veel huizen staan op of aan een dijk, vaak van hout en met oude funderingen. Bodemdaling en vocht spelen een rol; onderzoek naar fundering en dijkversterking is relevant.
Uitzicht over IJmeer en polder
Een woning met vrij uitzicht over het water of het weiland is schaars. Dat verschil tussen adressen kan groter zijn dan het verschil tussen bouwjaren.
Van wijkgemiddelde naar jouw woning
Ons model gebruikt de gemiddelde WOZ-waarde van jouw CBS-buurt (een nog fijnmaziger niveau dan deze wijk) als vertrekpunt en corrigeert die voor de marktontwikkeling sinds de waardepeildatum, de oppervlakte van je woning, het woningtype en de staat die je opgeeft. Lees hoe dat werkt op de pagina over de waarderingsmethode.
Veelgestelde vragen over Waterland
Kan ik in Waterland bijbouwen of een schuur omzetten naar woning?
Dat is meestal beperkt door bestemmingsplan en landschapsbescherming. Splitsen van boerderijen of extra bebouwing vraagt vrijwel altijd een aparte procedure bij de gemeente.
Waarom is een waardebepaling in Waterland lastiger dan in de stad?
Er zijn weinig verkopen en de woningen verschillen sterk van elkaar. Een modelmatige indicatie geeft een richting; voor een precieze waarde is een taxateur met kennis van het gebied nodig.
Wat is de duurste buurt van Waterland?
Volgens CBS had Durgerdam op 1 januari 2025 met € 1.062.000 de hoogste gemiddelde WOZ-waarde van de 6 buurten in Waterland. Zwarte Gouw had met € 245.000 de laagste. Binnen een buurt verschillen woningen onderling ook sterk.
Welke postcodes horen bij Waterland?
De buurten van Waterland liggen vooral in postcodegebied 1023, 1026, 1027 en 1028. CBS noemt per buurt de meest voorkomende postcode; aan de randen van de wijk kan een adres een andere postcode hebben.