Wat is mijn huis waard in Binnenstad-Zuid, Leiden?
Wonen in Binnenstad-Zuid is wonen tussen monumenten, studenten en musea. Het aanbod varieert van grachtenpanden en gesplitste herenhuizen tot kleine arbeiderswoningen rond het Levendaal. De wijk trekt studenten, promovendi en universiteitsmedewerkers, maar ook stellen en ouderen die bewust kiezen voor de sfeer van de oude stad. Winkels, horeca en markten liggen op loopafstand, en station Leiden Centraal is met de fiets in een paar minuten bereikbaar. Ruimte, parkeren en rust zijn wel schaars.
Cijfers voor Binnenstad-Zuid
Wijkgemiddelden uit CBS Kerncijfers wijken en buurten. Ze geven het niveau van de wijk aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde WOZ-waarde wijk
- € 451.000
- 1 januari 2025, waardepeildatum 1 januari 2024
- Gemeente Leiden
- € 409.000
- wijk ligt +10% t.o.v. gemeente
- Nederland
- € 398.000
- wijk ligt +13% t.o.v. Nederland
- Woningen in de wijk
- 4.401
- 8.845 inwoners
- Eengezins / meergezins
- 29% / 71%
- aandeel van de woningvoorraad
- Koop / huur
- 27% / 73%
- 2% gebouwd in de laatste tien jaar
Op gemiddelde WOZ-waarde staat Binnenstad-Zuid op plaats 2 van de 10 wijken in Leiden (1 = hoogste). Bekijk alle wijken van Leiden.
Bron: CBS StatLine 86165NED (Kerncijfers wijken en buurten 2025), stand 1 januari 2025, opgehaald op 5 september 2026. Gemeente- en landelijk WOZ-gemiddelde uit CBS 85036NED, 1 januari 2025. Een wijkgemiddelde is geen waarde van één woning. Geen waarde bij te weinig woningen of te lage dekking.
Wat valt op in Binnenstad-Zuid?
- Veel alleenwonenden: eenpersoonshuishoudens 77%, tegen 57% in Leiden.
- Meer huurwoningen: aandeel koopwoningen 27%, tegen 41% in Leiden.
- Minder gezinnen met kinderen: huishoudens met kinderen 6%, tegen 20% in Leiden.
- Meer appartementen dan gemiddeld: aandeel eengezinswoningen 29%, tegen 39% in Leiden.
Buurten in Binnenstad-Zuid
Binnenstad-Zuid bestaat uit 4 CBS-buurten, vooral in postcodegebied 2311. De gemiddelde WOZ-waarde loopt uiteen van € 426.000 in Levendaal-Oost tot € 486.000 in Academiewijk. Ons model rekent met het gemiddelde van jouw buurt, niet van de hele wijk.
| Buurt | Postcode | Gem. WOZ-waarde | Woningen | Koop |
|---|---|---|---|---|
| Academiewijk | 2311 | € 486.000 | 906 | 31% |
| Pieterswijk | 2311 | € 465.000 | 1.348 | 22% |
| Levendaal-West | 2311 | € 432.000 | 643 | 31% |
| Levendaal-Oost | 2311 | € 426.000 | 1.504 | 27% |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025; WOZ op 1 januari 2025. Postcode: de meest voorkomende postcode van de buurt. Ontbrekende waarden zijn door CBS niet gepubliceerd, bijvoorbeeld bij weinig woningen.
Woningen in Binnenstad-Zuid
De voorraad bestaat voor het grootste deel uit appartementen, bovenwoningen en kamers in gesplitste panden; eengezinswoningen zijn in de minderheid. Huur overheerst ruim, mede door de vele studentenwoningen. Nieuwbouw is zeldzaam, omdat de binnenstad als beschermd stadsgezicht vrijwel volgebouwd is.
| Kenmerk | Binnenstad-Zuid | Gemeente Leiden |
|---|---|---|
| Appartement (meergezinswoning) | 71% | 61% |
| Tussenwoning | 26% | 30% |
| Hoekwoning | 2% | 7% |
| Twee-onder-een-kapwoning | 0% | 1% |
| Vrijstaande woning | 0% | 1% |
| Koopwoning | 27% | 41% |
| Huur van een woningcorporatie | 21% | 31% |
| Huur van een andere verhuurder | 52% | 28% |
| Nieuwbouwwoningen (laatste telling) | 0 | 443 |
Wonen in Binnenstad-Zuid: bewoners en voorzieningen
Binnenstad-Zuid is zeer sterk stedelijk, met 13.297 inwoners per km². De afstanden zijn gemiddelden over de weg voor alle inwoners van de wijk.
| Kenmerk | Binnenstad-Zuid | Gemeente Leiden |
|---|---|---|
| Huishoudens met kinderen | 6% | 20% |
| Eenpersoonshuishoudens | 77% | 57% |
| Gemiddelde huishoudensgrootte | 1,3 | 1,7 |
| Inwoners jonger dan 15 | 4% | 11% |
| Inwoners van 65 jaar of ouder | 9% | 16% |
| Afstand tot huisarts | 0,6 km | 0,6 km |
| Afstand tot grote supermarkt | 0,4 km | 0,7 km |
| Afstand tot kinderdagverblijf | 0,6 km | 0,5 km |
| Afstand tot basisschool | 0,7 km | 0,8 km |
| Scholen binnen 3 km | 16,0 | 14,6 |
| Auto's per huishouden | 0,2 | 0,5 |
Bron: CBS StatLine 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025, opgehaald op 1 oktober 2026. Woningtypen en eigendom in procenten van de woningvoorraad; afstanden over de weg in km, gemiddeld over alle inwoners; mate van stedelijkheid 1 (zeer sterk stedelijk) t/m 5 (niet stedelijk).
Wat de waarde in Binnenstad-Zuid bepaalt
Monumenten en beschermd stadsgezicht
Veel panden zijn monument. Dat geeft karakter en waarde, maar brengt ook regels voor verbouwing, verduurzaming en onderhoud met zich mee.
Ligging aan de gracht
Panden aan het Rapenburg en andere grachten behoren tot de meest gewilde woningen van Leiden. Een zijstraat verder kan het prijsniveau duidelijk lager liggen.
Studentenstad
De universiteit zorgt voor een constante vraag naar huurwoningen. Regels voor kamerverhuur en splitsing bepalen mede hoe interessant een pand is voor beleggers en eigenaar-bewoners.
Van wijkgemiddelde naar jouw woning
Ons model gebruikt de gemiddelde WOZ-waarde van jouw CBS-buurt (een nog fijnmaziger niveau dan deze wijk) als vertrekpunt en corrigeert die voor de marktontwikkeling sinds de waardepeildatum, de oppervlakte van je woning, het woningtype en de staat die je opgeeft. Lees hoe dat werkt op de pagina over de waarderingsmethode.
Veelgestelde vragen over Binnenstad-Zuid
Welke buurten vallen onder Binnenstad-Zuid in Leiden?
De CBS-wijk bestaat uit de Pieterswijk, de Academiewijk, Levendaal-West en Levendaal-Oost, ten zuiden van de Rijn.
Waarom zijn er zo weinig koopwoningen in Binnenstad-Zuid?
Een groot deel van de woningen wordt verhuurd, vaak aan studenten, of is in bezit van corporaties en instellingen. Koopwoningen zijn vooral appartementen en een beperkt aantal grachtenpanden en kleine huizen.
Wat is de duurste buurt van Binnenstad-Zuid?
Volgens CBS had Academiewijk op 1 januari 2025 met € 486.000 de hoogste gemiddelde WOZ-waarde van de 4 buurten in Binnenstad-Zuid. Levendaal-Oost had met € 426.000 de laagste. Binnen een buurt verschillen woningen onderling ook sterk.
Welke postcode hoort bij Binnenstad-Zuid?
De buurten van Binnenstad-Zuid liggen vooral in postcodegebied 2311. CBS noemt per buurt de meest voorkomende postcode; aan de randen van de wijk kan een adres een andere postcode hebben.