Wat is mijn huis waard in Heemstede?
Hoewel Heemstede een compacte gemeente is, lopen de woningen sterk uiteen. Grote vrijstaande villa's aan de lanen, jaren 30 woningen in de oudere wijken en appartementen in naoorlogse complexen staan dicht bij elkaar. Het gemiddelde op deze pagina is een optelsom van al die typen, en schuift mee met welke woningen toevallig zijn verkocht. Voor een betrouwbare indicatie kijk je daarom naar woningen van hetzelfde type en dezelfde bouwperiode in de eigen buurt.
Actuele cijfers voor Heemstede
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 798.428
- +6.4% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 739.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat Heemstede op plaats 6 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Noord-Holland of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Noord-Holland
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +2,4%
- provincie Noord-Holland
- Sinds eind 2025
- +0,9%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 10.331
- provincie Noord-Holland
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals Heemstede. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van Heemstede over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 135,6 naar 143,7 (+6,0%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 135,6 |
| 2024 K4 | 137,0 |
| 2025 K1 | 138,0 |
| 2025 K2 | 140,4 |
| 2025 K3 | 142,3 |
| 2025 K4 | 142,4 |
| 2026 K1 | 142,6 |
| 2026 K2 | 143,7 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 375.390 naar € 798.428 (+113%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 375.390 |
| 2014 | € 401.492 |
| 2015 | € 440.883 |
| 2016 | € 447.976 |
| 2017 | € 514.206 |
| 2018 | € 563.152 |
| 2019 | € 626.574 |
| 2020 | € 647.455 |
| 2021 | € 694.937 |
| 2022 | € 805.009 |
| 2023 | € 708.279 |
| 2024 | € 750.318 |
| 2025 | € 798.428 |
Woningvoorraad en woningtypen
Heemstede heeft vooral eengezinswoningen, maar het aandeel appartementen is groter dan in veel dorpen in de regio. Karakteristiek zijn de vooroorlogse villa's en jaren 30 woningen. Daarnaast staan er naoorlogse flats en rijwoningen, en kleinere nieuwbouwprojecten verspreid door het dorp.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 8.324 | 65% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 4.547 | 35% |
| Totaal | 12.871 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Heemstede
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Heemstede nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Heemstede
Jaren 30 en villa's
Vooroorlogse woningen met karakter zijn gewild in Heemstede. De staat van onderhoud en de mate van isolatie bepalen hier vaak het verschil in prijs.
Parken en buitenplaatsen
Groenendaal en de andere groene gebieden maken het dorp aantrekkelijk. Woningen aan een park of laan worden doorgaans hoger gewaardeerd.
Tegen Haarlem aan
De binnenstad van Haarlem is met de fiets snel bereikbaar. Heemstede combineert stedelijke voorzieningen met een dorps karakter.
Appartement of eengezinswoning
Door het mengsel van villa's en flats zegt het gemiddelde weinig over één woningtype. Vergelijk binnen hetzelfde type.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Heemstede
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 739.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 798.428. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Heemstede
Waarom is een jaren 30 woning in Heemstede zo gewild?
Deze woningen combineren karakter met een groene, rustige ligging dicht bij Haarlem. Het aanbod is beperkt. Wel verschilt de staat sterk per woning, vooral qua isolatie en fundering, en dat zie je terug in de prijs.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in Heemstede in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Noord-Holland lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 2,4% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor Heemstede is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.