Wat is mijn huis waard in Bloemendaal?
De cijfers op deze pagina tellen alle kernen van de gemeente bij elkaar op. Villa's in Aerdenhout en aan de duinrand drukken daarbij een zware stempel op het gemiddelde, terwijl rijwoningen in Overveen of appartementen nabij Haarlem een heel ander prijsniveau kennen. Voor een zinvolle vergelijking kijk je naar de eigen kern, en daarbinnen naar het woningtype en de kavel. Ook de vraag of een woning een monument is of in een beschermd gebied ligt, speelt in Bloemendaal vaak mee.
Actuele cijfers voor Bloemendaal
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 1.023.762
- -1.9% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 988.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat Bloemendaal op plaats 2 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Noord-Holland of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Noord-Holland
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +2,4%
- provincie Noord-Holland
- Sinds eind 2025
- +0,9%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 10.331
- provincie Noord-Holland
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals Bloemendaal. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van Bloemendaal over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 135,6 naar 143,7 (+6,0%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 135,6 |
| 2024 K4 | 137,0 |
| 2025 K1 | 138,0 |
| 2025 K2 | 140,4 |
| 2025 K3 | 142,3 |
| 2025 K4 | 142,4 |
| 2026 K1 | 142,6 |
| 2026 K2 | 143,7 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 585.525 naar € 1.023.762 (+75%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 585.525 |
| 2014 | € 550.186 |
| 2015 | € 597.694 |
| 2016 | € 649.703 |
| 2017 | € 775.770 |
| 2018 | € 777.662 |
| 2019 | € 831.578 |
| 2020 | € 863.297 |
| 2021 | € 1.007.936 |
| 2022 | € 1.118.894 |
| 2023 | € 1.088.814 |
| 2024 | € 1.043.333 |
| 2025 | € 1.023.762 |
Woningvoorraad en woningtypen
In Bloemendaal staan vooral eengezinswoningen, met een groot aandeel vrijstaande huizen en villa's, veelal van voor de Tweede Wereldoorlog en gebouwd in villaparken. Overveen en Bloemendaal hebben daarnaast oudere dorpswoningen en rijwoningen. Appartementen staan vooral aan de kant van Haarlem en in kleinere complexen.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 7.453 | 72% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 2.945 | 28% |
| Totaal | 10.398 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Bloemendaal
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Bloemendaal nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Bloemendaal
Villaparken en landgoederen
Veel woningen liggen in villaparken met grote tuinen. Het perceel en de architectuur bepalen een groot deel van de waarde, en er zijn weinig directe referenties.
Duinen en natuur
De ligging tegen het Nationaal Park Zuid-Kennemerland is een sterk pluspunt. Woningen met duinzicht of direct aan de natuur zijn extra gewild.
Monumenten en beschermd dorpsgezicht
Een deel van de bebouwing is monumentaal of valt onder beschermde regels. Dat beperkt verbouwingen en beïnvloedt de waarde.
Treinverbinding
Meerdere stations maken de gemeente goed bereikbaar vanuit Haarlem en Amsterdam. Loopafstand tot een station weegt voor veel kopers mee.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Bloemendaal
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 988.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 1.023.762. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Bloemendaal
Waarom is een indicatie voor een villa in Aerdenhout of Bloemendaal zo breed?
Villa's verschillen sterk in grootte, kavel, staat en architectuur, en er worden er relatief weinig verkocht. Daardoor zijn er weinig goede referenties. Voor een verkoop of hypotheek is een taxatie de betere basis.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in Bloemendaal in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Noord-Holland lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 2,4% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor Bloemendaal is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.