Wat is mijn huis waard in Diemen?
De cijfers op deze pagina gaan over de hele gemeente Diemen, dus over het oude dorp, Diemen-Noord, Diemen-Zuid en de nieuwe stadswijk die op het vroegere kantorenpark bij station Diemen Zuid is gebouwd. De voorraad bestaat voor een groot deel uit appartementen, en dat maakt het gemiddelde gevoelig voor de verkoopmix. Vergelijk je woning daarom met andere appartementen of eengezinswoningen in dezelfde buurt en van dezelfde bouwperiode.
Actuele cijfers voor Diemen
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 571.777
- +3.7% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 494.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat Diemen op plaats 56 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Noord-Holland of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Noord-Holland
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +2,4%
- provincie Noord-Holland
- Sinds eind 2025
- +0,9%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 10.331
- provincie Noord-Holland
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals Diemen. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van Diemen over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 135,6 naar 143,7 (+6,0%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 135,6 |
| 2024 K4 | 137,0 |
| 2025 K1 | 138,0 |
| 2025 K2 | 140,4 |
| 2025 K3 | 142,3 |
| 2025 K4 | 142,4 |
| 2026 K1 | 142,6 |
| 2026 K2 | 143,7 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 216.849 naar € 571.777 (+164%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 216.849 |
| 2014 | € 228.815 |
| 2015 | € 182.173 |
| 2016 | € 203.591 |
| 2017 | € 242.589 |
| 2018 | € 343.525 |
| 2019 | € 389.213 |
| 2020 | € 414.599 |
| 2021 | € 465.713 |
| 2022 | € 528.144 |
| 2023 | € 510.732 |
| 2024 | € 551.601 |
| 2025 | € 571.777 |
Woningvoorraad en woningtypen
Diemen heeft relatief veel appartementen, ruim meer dan de helft van de voorraad. Rond het oude dorp staan vooroorlogse huizen en rijwoningen. Diemen-Noord en Diemen-Zuid zijn naoorlogse uitbreidingen met flats en eengezinswoningen. Na de eeuwwisseling is bij station Diemen Zuid een nieuwe stadswijk verrezen met veel nieuwbouwappartementen. Eengezinswoningen vind je vooral in Diemen-Noord en aan de randen.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 5.759 | 35% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 10.569 | 65% |
| Totaal | 16.328 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Diemen
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Diemen nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Diemen
Trein, metro en tram
De verbindingen naar Amsterdam-Centrum, de Zuidas en Schiphol zijn een van de belangrijkste redenen om in Diemen te kopen. Loopafstand tot een halte telt mee.
VvE en nieuwbouwkwaliteit
Bij het grote aandeel appartementen weegt de VvE zwaar. Bij nieuwbouw geldt een ander onderhoudsprofiel dan bij flats uit de jaren zeventig.
Diemerbos en IJmeer
Groen en water aan de oostkant geven delen van Diemen een rustiger karakter dan de ligging naast de stad doet vermoeden. Dat is een pluspunt voor gezinnen.
Erfpacht of eigen grond
Anders dan in Amsterdam staat een groot deel van Diemen op eigen grond. Controleer dat wel, want het verschil werkt door in de prijs.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Diemen
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 494.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 571.777. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Diemen
Is een appartement in Diemen goedkoper dan hetzelfde appartement in Amsterdam-Oost?
Doorgaans wel, maar het verschil is per buurt en bouwjaar anders. Nieuwbouw bij station Diemen Zuid kan dicht bij Amsterdamse prijzen komen, oudere flats in Diemen-Zuid liggen daar duidelijk onder.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in Diemen in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Noord-Holland lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 2,4% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor Diemen is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.