Wat is mijn huis waard in Aalsmeer?
De ligging tussen Amsterdam, Amstelveen en Haarlemmermeer maakt Aalsmeer aantrekkelijk voor mensen die in de regio werken. Tegelijk ligt de gemeente dicht bij de start- en landingsbanen van Schiphol, en het vliegverkeer verschilt sterk per buurt. Een woning aan de plas, een vrijstaand huis in Kudelstaart en een rijwoning in een naoorlogse wijk vragen elk om een eigen vergelijking. Het gemeentegemiddelde zegt daardoor weinig over een individuele woning.
Actuele cijfers voor Aalsmeer
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 636.273
- +10.5% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 570.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat Aalsmeer op plaats 22 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Noord-Holland of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Noord-Holland
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +2,4%
- provincie Noord-Holland
- Sinds eind 2025
- +0,9%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 10.331
- provincie Noord-Holland
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals Aalsmeer. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van Aalsmeer over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 135,6 naar 143,7 (+6,0%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 135,6 |
| 2024 K4 | 137,0 |
| 2025 K1 | 138,0 |
| 2025 K2 | 140,4 |
| 2025 K3 | 142,3 |
| 2025 K4 | 142,4 |
| 2026 K1 | 142,6 |
| 2026 K2 | 143,7 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 288.004 naar € 636.273 (+121%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 288.004 |
| 2014 | € 271.638 |
| 2015 | € 277.057 |
| 2016 | € 332.572 |
| 2017 | € 375.983 |
| 2018 | € 406.960 |
| 2019 | € 409.304 |
| 2020 | € 438.060 |
| 2021 | € 538.786 |
| 2022 | € 570.707 |
| 2023 | € 536.574 |
| 2024 | € 575.924 |
| 2025 | € 636.273 |
Woningvoorraad en woningtypen
De voorraad is overwegend eengezins, met relatief veel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen langs de linten en aan het water. Het oude dorp heeft lintbebouwing langs de dijken en de Uiterweg. De naoorlogse wijken stammen uit de jaren 60 tot 80. Kudelstaart groeide later en heeft meer recente gezinswoningen. Appartementen staan vooral rond het centrum.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 10.625 | 77% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 3.195 | 23% |
| Totaal | 13.820 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Aalsmeer
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Aalsmeer nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Aalsmeer
Water en Westeinderplassen
Ligging aan de plas, een eigen steiger of vaarwater vanuit de tuin is in Aalsmeer een sterke prijsfactor die veel referenties niet hebben.
Vliegverkeer van Schiphol
De geluidsbelasting verschilt per buurt en zelfs per straat. Het weegt mee in de prijs en in de bruikbaarheid van referenties.
Kassen en bedrijvigheid
Delen van de gemeente grenzen aan glastuinbouw en bedrijventerreinen rond de veiling. Afstand daartoe speelt mee.
Lint of woonwijk
Woningen aan de oude linten zijn vaak vrijstaand met diepe percelen. Ze zijn slecht vergelijkbaar met woningen in de planmatige wijken.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Aalsmeer
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 570.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 636.273. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Aalsmeer
Waarom is de spreiding in Aalsmeer zo groot?
Omdat de gemeente zowel eenvoudige rijwoningen als grote woningen aan het water heeft. Een klein aantal dure verkopen aan de plas kan het gemiddelde flink beïnvloeden. Vergelijk daarom binnen je eigen woningtype.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in Aalsmeer in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Noord-Holland lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 2,4% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor Aalsmeer is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.