Wat is mijn huis waard in Utrechtse Heuvelrug?
De verschillen binnen de gemeente zijn groot. Driebergen is een forensendorp met een sterke band met Utrecht. Amerongen ligt aan de Nederrijn en heeft een historische kern. Maarsbergen en Overberg zijn klein en landelijk. De cijfers op deze pagina gaan over al die kernen samen. Een villa op een bosperceel in Doorn en een rijtjeshuis in een naoorlogse buurt van Driebergen zitten in hetzelfde gemiddelde, maar hebben een totaal andere waarde.
Actuele cijfers voor Utrechtse Heuvelrug
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 689.760
- +5.4% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 596.000
- peildatum 1 jan 2025
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 5 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 301.893 naar € 689.760 (+128%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 301.893 |
| 2014 | € 329.586 |
| 2015 | € 347.389 |
| 2016 | € 368.914 |
| 2017 | € 373.794 |
| 2018 | € 417.345 |
| 2019 | € 442.777 |
| 2020 | € 500.361 |
| 2021 | € 562.887 |
| 2022 | € 609.028 |
| 2023 | € 565.002 |
| 2024 | € 654.710 |
| 2025 | € 689.760 |
Woningvoorraad en woningtypen
De Utrechtse Heuvelrug heeft overwegend eengezinswoningen, met een groot aandeel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen op ruime kavels. Villaparken en landgoederen uit het begin van de vorige eeuw liggen verspreid over de dorpen. Daarnaast zijn er naoorlogse uitbreidingen met rijtjeshuizen. Appartementen staan vooral in de dorpscentra en in voormalige zorg- en landgoedcomplexen.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 16.718 | 74% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 5.881 | 26% |
| Totaal | 22.599 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Utrechtse Heuvelrug
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Utrechtse Heuvelrug nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Utrechtse Heuvelrug
Bos en kavel
Ligging aan of in het bos en de grootte van het perceel bepalen hier meer dan het aantal vierkante meters woonoppervlak.
Station Driebergen-Zeist
De treinverbinding met Utrecht maakt Driebergen aantrekkelijk voor forensen. Fietsafstand tot het station is een meetbare factor.
Bijzondere woningen
Villa's, landhuizen en monumenten hebben weinig directe referenties. Een online indicatie is daar breder en minder zeker.
Dorp per dorp
Amerongen, Leersum en Maarn hebben elk een eigen prijsniveau. Vergelijk binnen de eigen kern.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Utrechtse Heuvelrug
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 596.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 689.760. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Utrechtse Heuvelrug
Hoe betrouwbaar is een online indicatie voor een villa in Doorn of Driebergen?
Minder dan voor een standaard rijtjeshuis. Bij bijzondere woningen zijn er weinig vergelijkbare verkopen, waardoor de bandbreedte breder wordt. Zie het als een eerste richting.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.