Wat is mijn huis waard in Eemnes?
Omdat Eemnes een kleine gemeente is, zijn er per jaar relatief weinig verkopen. Het gemiddelde op deze pagina kan daardoor schommelen, afhankelijk van welke woningen toevallig van eigenaar wisselen. Eén paar vrijstaande huizen aan de dijk of in de polder kan het beeld al verschuiven. Gebruik het cijfer daarom als richting voor het hele dorp en vergelijk je eigen woning vooral met huizen van hetzelfde type en dezelfde leeftijd.
Actuele cijfers voor Eemnes
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 658.208
- +9.0% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 592.000
- peildatum 1 jan 2025
Met deze gemiddelde verkoopprijs staat Eemnes op plaats 18 van de 342 gemeenten van Nederland (1 = duurste). Bekijk ook alle gemeenten in Utrecht of de landelijke ranglijst.
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 25 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Prijsontwikkeling in 2026 in Utrecht
- Prijsindex 2e kwartaal 2026 t.o.v. een jaar eerder
- +3,8%
- provincie Utrecht
- Sinds eind 2025
- +1,6%
- t.o.v. 4e kwartaal 2025
- Verkochte woningen 2e kwartaal 2026
- 4.863
- provincie Utrecht
CBS publiceert per kwartaal geen prijsindex voor afzonderlijke gemeenten zoals Eemnes. De index van de provincie laat zien hoe de markt in de regio zich in 2026 ontwikkelt; de gemiddelde verkoopprijs van Eemnes over 2026 volgt zodra CBS de jaarcijfers publiceert.
Van 2024 K3 tot 2026 K2: 142,1 naar 157,0 (+10,5%).
Toon datatabel
| Kwartaal | Index (2020 = 100) |
|---|---|
| 2024 K3 | 142,1 |
| 2024 K4 | 145,2 |
| 2025 K1 | 149,0 |
| 2025 K2 | 151,3 |
| 2025 K3 | 154,7 |
| 2025 K4 | 154,5 |
| 2026 K1 | 156,0 |
| 2026 K2 | 157,0 |
Bron: CBS StatLine 85792NED, prijsindex bestaande koopwoningen (2020 = 100), 1e kwartaal 1995 - 2e kwartaal 2026. Opgehaald op 3 september 2026. De index corrigeert voor verschillen in de verkochte woningen en is daardoor een betere maat voor de prijsontwikkeling dan een gemiddelde verkoopprijs.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 261.624 naar € 658.208 (+152%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 261.624 |
| 2014 | € 317.112 |
| 2015 | € 305.333 |
| 2016 | € 346.441 |
| 2017 | € 371.731 |
| 2018 | € 398.964 |
| 2019 | € 423.048 |
| 2020 | € 460.699 |
| 2021 | € 504.938 |
| 2022 | € 619.261 |
| 2023 | € 469.958 |
| 2024 | € 603.677 |
| 2025 | € 658.208 |
Woningvoorraad en woningtypen
Eemnes heeft vrijwel alleen eengezinswoningen. In het oude lint staan boerderijen en historische dorpswoningen, daaromheen liggen wijken uit de jaren 70 en 80 met rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. In de jaren na 2000 is daar nieuwbouw aan toegevoegd. Appartementen zijn er weinig.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 3.878 | 88% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 551 | 12% |
| Totaal | 4.429 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Eemnes
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Eemnes nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Eemnes
Nabijheid van het Gooi
Eemnes grenst aan Laren en Blaricum. Kopers die daar geen passende woning vinden, kijken vaak in Eemnes, wat de vraag op peil houdt.
Historisch lint versus uitbreiding
Een monumentale boerderij of dorpswoning aan het oude lint is iets heel anders dan een rijwoning in een jaren 70 wijk. Die twee zijn geen onderlinge referentie.
Bereikbaarheid via de A1
De directe aansluiting op de A1 maakt het dorp geschikt voor forenzen richting Amsterdam en Amersfoort. Dat verklaart deels het prijsniveau.
Beperkt aanbod
Door de kleine omvang komen er weinig woningen tegelijk op de markt. Bij weinig aanbod kan een individuele verkoop hoger of lager uitvallen dan het gemiddelde doet vermoeden.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Eemnes
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 592.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 658.208. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Eemnes
Waarom schommelt het gemiddelde in Eemnes van jaar tot jaar?
Het aantal verkopen is klein. Worden er in een jaar veel vrijstaande woningen verkocht, dan gaat het gemiddelde omhoog, en omgekeerd. Dat zegt niet per se iets over de waarde van jouw huis.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.
Stijgen de huizenprijzen in Eemnes in 2026?
Volgens de CBS-prijsindex voor de provincie Utrecht lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal 2026 3,8% hoger dan een jaar eerder. CBS publiceert geen kwartaalindex per gemeente; voor Eemnes is dit dus de regionale trend. Wat jouw woning waard is, hangt daarnaast af van buurt, type, oppervlakte en staat.