Wat is mijn huis waard in Zutphen?
De gemeente bestaat uit Zutphen zelf en het dorp Warnsveld, dat aan de oostkant tegen de stad aan ligt en een eigen karakter heeft met veel vrijstaande woningen en groen. De cijfers op deze pagina gaan over beide kernen samen. Een monumentaal pand in de binnenstad, een gezinswoning in Leesten en een villa in Warnsveld hebben elk een eigen prijsniveau, en dat verschil verdwijnt in een gemiddelde.
Actuele cijfers voor Zutphen
Gemeentegemiddelden uit CBS StatLine. Ze geven de richting van de markt aan, niet de waarde van één woning.
- Gemiddelde verkoopprijs 2025
- € 444.637
- +13.5% t.o.v. 2024
- Nederland 2025
- € 479.527
- ter vergelijking
- Gemiddelde WOZ-waarde 1 jan 2026
- € 383.000
- peildatum 1 jan 2025
Bron: CBS StatLine 83625NED (Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen die in het betreffende jaar zijn verkocht (transacties geregistreerd bij het Kadaster).) en 85036NED (Gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen (koop en huur) op 1 januari van het genoemde jaar. De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor.). Opgehaald op 5 september 2026. Een gemiddelde verkoopprijs zegt niets over de waarde van één specifieke woning en wordt beïnvloed door de samenstelling van de verkochte woningen.
Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs
Van 2013 tot 2025: € 192.342 naar € 444.637 (+131%).
Toon datatabel
| Jaar | Waarde |
|---|---|
| 2013 | € 192.342 |
| 2014 | € 200.230 |
| 2015 | € 200.403 |
| 2016 | € 201.908 |
| 2017 | € 216.826 |
| 2018 | € 243.602 |
| 2019 | € 266.585 |
| 2020 | € 265.915 |
| 2021 | € 324.899 |
| 2022 | € 375.805 |
| 2023 | € 365.571 |
| 2024 | € 391.686 |
| 2025 | € 444.637 |
Woningvoorraad en woningtypen
Zutphen heeft overwegend eengezinswoningen, maar het aandeel appartementen is hoger dan in de omliggende dorpsgemeenten. Dat komt door gesplitste panden in de binnenstad, naoorlogse flats en nieuwbouw in Noorderhaven. Wijken uit de jaren 60 tot 80 liggen rond het centrum, terwijl Leesten aan de zuidkant grotendeels na 2000 is gebouwd. Warnsveld heeft veel ruime, vrijstaande woningen.
| Type | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Eengezinswoningen | 15.679 | 66% |
| Meergezinswoningen (appartementen) | 8.095 | 34% |
| Totaal | 23.774 | 100% |
Bron: CBS StatLine 83704NED, stand 1 januari 2026. Een meergezinswoning is een appartement, portiek- of galerijwoning; een eengezinswoning staat op eigen grond (vrijstaand, 2-onder-1-kap, rijtjeswoning).
Verschillen binnen Zutphen
Betrouwbare, actuele cijfers per wijk of buurt zijn voor Zutphen nog niet aan onze snapshot gekoppeld. We tonen daarom geen wijkcijfers; wel beschrijven we hieronder de lokale factoren die de verschillen binnen de gemeente verklaren. Zodra wijkdata met bron en periode beschikbaar is, voegen we die toe.
Lokale waardefactoren in Zutphen
Binnenstad en monumenten
Historische panden vragen specifieke kennis. Bouwkundige staat, fundering en beperkingen door monumentenstatus wegen mee in de waarde.
Station en spoor
De verbindingen naar Arnhem, Deventer en Apeldoorn maken Zutphen een forensenstad. Woningen dicht bij het station hebben een bredere kopersgroep.
Warnsveld
Het dorp heeft een eigen, vaak hoger prijsniveau door de ruimere kavels en het groen. Vergelijk daar binnen het dorp.
IJssel en uiterwaarden
Uitzicht over de rivier is een pluspunt. Ligging bij de uiterwaarden kan tegelijk vragen oproepen over wateroverlast.
WOZ-waarde versus marktwaarde in Zutphen
De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente op 1 januari 2026 bedroeg € 383.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2025. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte koopwoningen in 2025 was € 444.637. Die cijfers meten iets anders: de WOZ gaat over alle woningen inclusief huur, de verkoopprijs alleen over verkochte koopwoningen. Het verschil laat wel zien dat de WOZ de markt met vertraging volgt.
Veelgestelde vragen over woningwaarde in Zutphen
Hoe waardeer ik een monumentaal pand in de binnenstad van Zutphen?
Online bronnen vinden voor zulke panden weinig goede referenties. De indicatie is dan breder. Bij een verkoop of hypotheek is een taxatie door een taxateur met ervaring in monumenten verstandig.
Waarom wijkt mijn WOZ-waarde af van de marktwaarde?
De WOZ-waarde heeft een waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor en is een modelmatige schatting door de gemeente. In een stijgende markt ligt de WOZ dus vaak lager dan wat een woning nu zou opbrengen, in een dalende markt juist hoger.
Kan ik het gemeentegemiddelde gebruiken als waarde van mijn huis?
Nee. Het gemiddelde wordt bepaald door welke woningen toevallig zijn verkocht. Gebruik het cijfer als richting, niet als waarde.