Woningwaarde bij een scheiding: hoe stel je die vast?

De drie opties

• Verkopen aan een derde: de opbrengst minus hypotheek en kosten wordt verdeeld. De markt bepaalt de waarde, wat discussie beperkt.
• Eén partner neemt de woning over: die partner koopt de ander uit. Daarvoor is een afgesproken waarde nodig.
• Tijdelijk samen eigenaar blijven, bijvoorbeeld tot de kinderen ouder zijn. Dat vraagt om duidelijke afspraken over lasten, onderhoud en een latere verkoop.

Waarom de waarde zo belangrijk is

Het verschil tussen de marktwaarde en de openstaande hypotheek is de overwaarde, of bij een lagere waarde de onderwaarde. Hoe die verdeeld wordt, hangt af van de huwelijkse voorwaarden of het samenlevingscontract en van wie wat heeft ingebracht. Maar het vertrekpunt is altijd de waarde. Een verschil van enkele procenten in de waarde kan bij de uitkoop al snel om een aanzienlijk bedrag gaan.

Hoe stel je de waarde vast?

Er zijn verschillende manieren, met oplopende zekerheid.

• Een online waarde-indicatie om samen een eerste orde van grootte te kennen.
• Een waardebepaling door een makelaar, handig als verkoop een reële optie is.
• Een gevalideerde taxatie door een onafhankelijke, geregistreerde taxateur. Dit is gebruikelijk bij overname, en de geldverstrekker vraagt er vrijwel altijd om als de hypotheek op één naam wordt gezet.
• Twee taxaties, één per partner, waarbij het gemiddelde wordt genomen. Dat komt voor als er weinig vertrouwen is, maar het is duurder.

De hypotheek op één naam

Wie de woning overneemt, moet de hypotheek meestal alleen kunnen dragen. De geldverstrekker toetst dat opnieuw aan het inkomen van die partner en beoordeelt of de vertrekkende partner kan worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zonder dat ontslag blijft de vertrekkende partner aansprakelijk voor de schuld. Vraag dit vroeg na bij de geldverstrekker, want het bepaalt of overname haalbaar is.

Onderwaarde en NHG

Is de woning minder waard dan de hypotheek, dan ontstaat bij verkoop een restschuld. Hoe die wordt verdeeld, hangt weer af van de afspraken en het huwelijksvermogensrecht. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kunnen er bij een scheiding en een restschuld mogelijkheden zijn; informeer daarnaar bij NHG en je geldverstrekker voordat je beslist.

Praktische tips

• Kies samen één onafhankelijke taxateur en spreek vooraf af dat jullie de uitkomst accepteren.
• Leg afspraken over de waarde, de verdeling en de peildatum schriftelijk vast.
• Houd rekening met kosten: taxatie, notaris, advies en eventuele boeterente bij het aanpassen van de hypotheek.
• Zoek laagdrempelig juridisch advies, bijvoorbeeld via Het Juridisch Loket, of schakel een mediator in.